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北京推出共有產權住房探索房地產市場調控長效機制
□ 孔祥鑫/文
北京市住建委近期會同北京市發展改革委、北京市財政局、北京市規劃國土委聯合起草《北京市共有產權住房管理暫行辦法》，通過實行政府與購房人按份共有產權方式，政府將其持有的部分產權的“使用權”讓渡給首次購房人。
專傢表示，此舉對於完善住房保障體系、完善住房制度，建立房地產調控長效機制，支持中端購房，抑制投機，促進公平具有重大意義。北京推出的共有產權住房制度在探討房地產市場調控長效機制的推進上，又邁出瞭一大步。
根據辦法，北京市、區住房城鄉建設委（房管局）應確定保障性住房專業運營管理機構，代表政府持有共有產權住房政府份額，並按照有關規定和合同約定負責具體管理服務工作（以下簡稱“代持機構”）。代持機構決策、運營、資金等的管理規定，由市住房城鄉建設委會同相關部門另行制定。
北京市房協秘書長陳志表示， 北京的共有產權住房，應該是長效機制的重要組成部分之一，有許多創新點。它兼顧瞭公平，特別突出以保障為主，而且從使用人的角度上看，有同質同權的創新，房屋的質量、環境以及將來物業費的繳納等，各個方面都透露出同質同權的意圖。
“北京市共有產權住房政策的針對性和目的性都很強，就是為瞭解決剛需傢庭的住房困難；北京市通過共有產權住房政策統籌各類銷售型保障房，有利於制度的規范統一，住房制度也更加簡潔明晰。”國務院發展研究中心研究員劉衛民說，政策明確政府與購房傢庭所持份額，對政府與購房傢庭的權利界定更加清晰，政府和購房傢庭之間是雙向選擇，可自由退出，政策彈性高，可操作性強。
“共有產權住房是政府與購房人按份額共同享有所有權的政策性商品住房，意在滿足居住需求，遏制投機行為。”北京諾恒律師事務所律師鄧亮表示，在法律層面，所有權人依法對不動產享有占有、使用、收益和處分的權利。政府與購房人按照各自份額享有共有產權住房的上述權利。政府提供地價和政策等支持，取得房屋的產權份額。購房人支付其享有產權份額對應的房款，依規占有和使用共有產權住房。基於按份共有的性質，共有產權住房的出租或出售等收益、處分權利，須由按份共用權人依法依約行使。
“共有產權住房是政策性商品住房，供應、持有和轉讓等環節都體現瞭保障功能。”鄧亮說，一是供應受限，供應對象為符合共有產權住房購房條件的傢庭；二是持有受限，購房人通過購買、繼承、受贈等方式取得其他住房的，應當按市場價格購買政府份額，取得商品住房產權後實現退出，或由代持機構回購其所有的產權份額；三是轉讓受限，取得共有產權住房不動產權證未滿5年的，原則上不允許轉讓產權份額。取得不動產權證滿5年的，政府可優先購買；政府放棄優先購買的，符合共有產權住房購買條件的傢庭可受讓。
此次共有產權住房政策，準入條件更加嚴格，聚焦無房傢庭首次購房需求，有利於解決住房民生問題，建立購租並舉的住房制度。
首都經貿大學教授、北京市房地產法學會副會長趙秀池表示，盡管目前高房價下租房居住更劃算，但由於受傳統觀念和一些客觀因素影響，人們還是習慣買房居住。但是，由於目前北京房價較高，使很多人沒有購房能力，望房興嘆。通過提供共有產權住房，明確瞭政府和個人持有的產權份額，降低瞭購房人的房價，有助於百姓住房夢的實現。
“北京市共有產權住房政策的推出有利於職住平衡，解決北京交通擁堵的大城市病。”趙秀池說，北京的交通擁堵問題一方面是城市人口過多，另一方面也是受職住分離影響。提供共有產權住房的供應，以區為單位優先當地戶籍、就地就業的人員購買，實現瞭就近居住，有利於職住均衡的實現，進而有利於北京交通擁堵問題的解決。
劉衛民表示，北京要建設四個中心，要保持活力，就要降低居住成本，共有產權住房是一種非常好的形式。政策中提出，在兼顧本地居民住房需求的同時，對於穩定就業的“新北京人”的房源供應要不少於30%，擴大瞭保障范圍，是邁向住有所居的重要舉措，對於北京市建設國際一流和諧宜居之都具有重要意義。
陳志表示，共有產權住房制度兼顧瞭屬地原則，兼顧瞭職住平衡的原則，而且特別強調瞭對“新北京人”的同權意義。在很多程序設計上以便捷為主，方便群眾，充分利用瞭現代的互聯網技術和條件，在整個的程序管理上，細節全面、充分、周到。該政策對於未來北京的房地產市場平穩健康發展將產生積極的影響。
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